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[装修建材] 买房?不买房?楼市的几个问题一定要清楚!

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发表于 2017-2-13 17:16 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  数据显示,2017年春节期间,房地产市场表现低迷。春节是合家团聚的日子,成交量较之春节前下降也比较正常。财经评论员马光远认为,各地楼市遇冷是预料之中的,是房地产市场自身在经历2016年的疯狂上涨之后的自然调整。


  房地产泡沫仍然在积累

  未来房地产市场何去何从?中央经济工作会议提出,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。


  应该看到,当前我国房地产市场自身矛盾并没有解决,泡沫还在积累,热点城市周边,特别是珠三角、长三角、环北京地区,部分城市潜在风险也在增加。


  还有一些城市随着市场回暖,销售加快,供求关系快速变化,相关政策没有及时调整,房价上涨明显,投资投机性购房炒高了房价,积累了风险,违背了住房的居住属性,也影响了自住购房需求。


  应该警惕的是,房地产和实体经济失衡,资金过度流入会导致房地产风险进一步积累。


  中国的房地产市场正在进入一个新的阶段,方方面面的条件也在发生变化。国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微认为,房地产市场条件正在发生变化,比如金融条件,过去房地产金融相关制度的形成,跟培育房地产市场、促进房地产市场的发展相关联。


  比如,房地产预售制,实际上是给房地产开发企业创造了很宽松的融资环境。现在中国金融市场已经比较发达,在融资环境越来越宽松的条件下,这样的住房金融制度跟未来的发展是不是相适应,都是目前面临的新课题。


  房地产信贷利率或走高

  房地产市场的走势历来与货币政策密切相关。最近央行全线上调逆回购中标利率10个基点,同日开展的SLF(常备借贷便利)利率也全线上调,货币政策的变化是否会对房地产市场产生影响?


  中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为,近期货币政策的一系列变化,将会从两个方面对房地产市场带来影响。


  首先,房地产信贷利率可能走高。央行货币市场操作利率的上调会影响银行资金成本,但是否会进一步向存贷款基准利率传导需要观察,也并非一定体现在房地产信贷利率之上。但自去年10月份以来,房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。


  在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下,银行确有可能通过价格手段来防控风险。房地产利率的提高有助于挤掉投资性、投机性的购房需求,但需避免对刚需客户造成过多影响。商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上,实行差别化住房信贷政策,满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。


  其次,房地产市场的资金面将趋紧。在“稳健中性"的基调下,虽然央行尚未调整基准利率,但货币政策收紧的信号已较为明确。央行通过价格手段,提前释放收紧信号,引导市场预期。


  目前来看,虽然持续、大幅度地全面加息尚缺乏经济基本面的支持,但货币政策的阶段性、渐进式收紧,已是大概率事件。我国房地产行业是高杠杆行业,资金是行业的血脉,银行信贷又是资金的主要来源。银行间流动性趋紧将对房地产市场资金面带来较大影响。


  去库存仍然是今年的主题

  2017年,坚定不移推进三四线城市和县城房地产去库存,仍将是房地产市场上的主题。我国将继续通过鼓励农民工和农民等群体在城镇购房,推进棚改货币化安置等多途径化解库存,鼓励地方出台去库存的有效政策措施。


  国土部:城市居民不得到农村购买宅基地,不予登记

  国土资源部副部长赵龙2月9日回应“1999年后城镇居民使用的宅基地不再给予确权登记”时表示,目前情况下,还是要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和集体组织成员内部之间的流转,城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。


  国务院新闻办公9日举行新闻发布会,在发布会上,有记者问国土资源部副部长赵龙:有消息说1999年后城镇居民使用的宅基地不再给予确权登记,请问这个政策的背景是什么,会有比较大的阻力吗?


  关于城镇居民的宅基地不予发证,赵龙澄清说,宅基地是农民的基本福利制度,它是有特定对象的,它的对象就是农村集体组织的成员,所以说城里人是不应该得到农村宅基地的。为了维护农民的居住条件和居住安全,国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动。


  赵龙表示,不予登记宅基地,是因为国家有规定,城市居民不得到农村购买宅基地,这是有严格要求的。


  赵龙介绍,按照法律和登记规则,城市居民是拿不到合法的产权。当然,国家现在也正在推进“三项改革”的试点,包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用,宅基地下一步怎么在集体组织成员之间或者是能不能在更大范围之间进行流动,正在研究。

  “但是最后也需要通过法律的形式把它确定下来。”赵龙说。


  赵龙表示,在目前的情况下,还是要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和集体组织成员内部之间的流转,城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。


  马光远:房贷收紧透露出什么信号?

  多家媒体报道,京沪等地房贷政策开始收紧。媒体报道的北京房贷新政的基本内容一是提高了基准利率,房贷利率不低于基准利率9折;二是缩短了二套房的贷款期限,自2月8日起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等。而上海一些银行为了缓解房贷余额压力,鼓励客户提前还贷,市场上已经很难寻觅9折以下的房贷。


  对于京沪等热点城市收紧房贷,我一点都不奇怪,奇怪地是,为什么现在才收紧。在去年量价齐增,房地产市场大热的时候,房贷利率打折本身就很奇怪,取消打折是迟早的。只是在2017年房地产政策风声鹤唳的时候收紧,就成了外界猜测房地产政策继续加码的由头。


  首先需要指出的是,京沪收紧房贷,最重要的信号绝对不是政策加码,继续对房地产市场施压。我在之前很多文章中多次分析,2017年中国经济的日子仍然不好过,在房地产经历狂热后必然调整的情况下,目前的政策力度已经足够大,只要执行到位,并配之以长效机制的慢慢完善,房价上涨的预期自然逆转。在3月份之前,房地产处于自然淡季,并没有出现明显反弹的情况下,加码政策没有太大的必要和意义。


  但是,在这个时候出台收紧房贷的政策,也不能完全认为和政策信号无关。尽管在每一次房地产经历一个大的上涨周期之后,为了抑制风险,房贷政策都会出现收紧。商业银行在这个时候收紧房贷,一方面说明他们对未来市场的风险预判在提升,另一方面,对未来整个房地产的走势并不乐观。取消9折利率优惠政策,相当于一次加息,而缩短二套房贷的期限或者鼓励客户还贷,除了减少房贷余额,也是基于风险的考虑。所以,就金融机构的态度而言,2017年整个房贷市场出现2016年那样的井喷状况的概率几乎为零。


  2016年是中国房地产信贷史上最惊人的一年,央行数据统计,2016年新增房地产贷款5.7万亿元,同比大幅增长57.9%,占新增人民币贷款比重高达45%,较2015年底的31%提升14个百分点。其中新增个人住房贷款更是高达4.96万亿元,占新增房地产贷款比重为87%,占新增人民币贷款比重为39%,较2015年底的23%提升近17个百分点。个人购房贷款余额19.14万亿元,同比增长35%。


  大家应该记得,去年下半年以来,每月新增贷款,70%以上都是居民购房贷款。在去年下半年,投资投机性购房已经成为主流的情况下,金融机构应该及时取消房贷折扣。在现在取消,其实已经有点晚。


  其次,对于这次京沪等热点城市收紧房贷,还应该站在2017年中国经济总体环境,以及全球货币政策出现明显转折的大背景下来理解。去年年底的中央经济工作会议,多次提及要防范风险,将防风险提高至前所未有的高度,特别是杠杆风险和债务风险,更是成为重中之重。


  货币政策的重心已经从“稳增长”让位于“防风险”,提出“货币政策要保持稳健中性,适应货币供应方式新变化,调节好货币闸门,努力畅通货币政策传导渠道和机制,维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫,提高和改进监管能力,确保不发生系统性金融风险。”强调防控资产价格泡沫,意味着今年二套以上的房贷政策肯定会再次加码收紧,这是符合货币政策收紧,以及中国经济防风险的内在逻辑的。


  对于中国房地产市场的参与者而言,笔者认为猜测政策是没有太大的意义的。2017年房地产政策非常清楚明白:明确不希望投资投机性购房拉动房价继续上涨,另一方面,也不希望房地产出现“大落”。政策本身我认为是比较温和的,最大的执行方向应该是听任市场自然调整,释放风险,而不是以野蛮粗暴的方式解决高杠杆问题,这不符合2017年“稳”的总基调和大逻辑。


  但是,也应该看到,中国的货币政策受制于中国经济面临的复杂形势,深陷囚徒困境的多难局面中:要解决人民币贬值和资本外逃问题,必须加息,但一旦加息,对中国经济特别是实体经济自身的复苏极为不利;但如果不加息,资本流出和资产价格泡沫的问题都难以解决。


  过去多年,中国货币政策的最大问题就是“求全责备”,什么都想要,又不想承担负面的结果,导致货币政策犹豫摇摆,现在,面临房价泡沫、人民币贬值以及资本流出的状况,更是难上加难,很难从容应对,所以只能以偷偷摸摸的方式来加息,当外界明确解读为“加息”之后,又担心市场受不了赶快否认,央行是够不容易的。这种状况估计会贯穿2017年的始终。但是,大家记住,高层是绝对没有勇气主动捅破房地产泡沫的,这样做风险很大,而且难以控制。


  房地产行业如何应对呢?关于房价的走势,我在最近的文章中已经分析,不再赘述。购房者可以做为参考。对于房地产企业而言,过去我更多的分析城市之间的分化,对于企业之间的分化阐述不多。但我一直在讲三个“20%”,20%的开发商,20%的城市,20%的楼盘。在房价快速上涨的周期结束之后,开发商的分化是必然的,20%的开发商有可能抓住行业调整的机会,完成产业模式的重塑,重新规划行业的玩法和利润链条,剩下80%的开发商,一定会在未来的行业调整中退出或者死去。


  每一次房地产小周期的调整,都是中国房地产企业重新做人,反思调整的机会,只是,很多开发商经过了过去近20年的超级繁荣之后,已经丧失了反思和涅槃的能力,抓不住化蝶的机会。所以只能平庸,寄希望于政策的再一次回暖。


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