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[装修建材] 买房不易!买二手房你至少要准备这10项费用

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精华

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发表于 2017-2-13 17:08 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  买二手房涉及的初始费用比新房要多,这个大多数业主都清楚,比如二手房的首付比例比新房要高,要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。


  考虑到上面的支出,已经算不错了,不过还有更多的支出,打算买二手房的你不得不知。


  第一笔支出:定金

  选好了房子,首笔款项就是定金了,这笔钱的上限是总房款的20%,比如一套200万的房子,定金的上限是40万,但实际交易过程中,这笔钱一般会低于10万元。


  “定金”是具有惩罚作用的,所以在交定金前要确定两件事,其一是确定自己能正常获得贷款(至于自己能否获得贷款,可以查看我之前发的文章),其二是确定房屋的产权人,是否存在产权纠纷,业主有没有债务纠纷,这些有可能波及房屋产权的。


  如果顺利,定金会成为房款的一部分,如果不顺利,就要按照合同来确定定金的归属。


  第二笔、首付款

  二手房的首付款与新房有较大区别,新房能做到标准的首付水平,比如北京的首付水平是35%,但二手房总价受房龄等因素影响,评估价会缩水,实际贷款额度会缩水,首付比例就必须相应提高。


  需要根据具体的房子来确定首付,首付最低的一般是次新房,最高的可能是市区靠近学校的超老的房子,有可能需要全款支付。

  买二手房涉及的初始费用比新房要多,这个大多数业主都清楚,比如二手房的首付比例比新房要高,要承当中介费、不是“满二”或“满五唯一”的房子还得替业主承当一部分的税费支出。


  考虑到上面的支出,已经算不错了,不过还有更多的支出,打算买二手房的你不得不知。


  第三笔、契税

  契税是必须要交的,北上广深执行独立的标准,首套房90平米以下是1%,90平米以上是1.5%,二套房统一是3%。税基是网签价或核定价(核定价也称指导价,谁高谁就是税基)。


  第四笔、个税

  当房子不是“满五唯一”时,就涉及到个税了,个税的征收标准,各地有所不同,以上海为例,当房子是普通住宅时,个税计算方式有两种:差额的20%或网签价的1%。当房子时非普通住房时,个税计算方式是差额的20%或网签价的2%。


  至于两种计算方式,哪个更划算,需要根据当地楼市行情来计算,一般房价比较的城市,根据网签价计算相对划算。


  第五笔、增值税

  当房子是满两年的住宅时,该项税收免征,当房子未满两年时,需要征收5.65%的增值税,按简单计税公式计算:网签价/(1+5%)×5.65%。


  在个别热门城市,还对满两年的非普通住宅征收增值税,计算方式同上。


  第六笔、中介费

  中介费并无定数,由市场决定,通常业主还可以砍砍价。以北京某大型中介为例,其标准中介费是2%,特殊的会上浮10%,再加上0.5%的担保费用。总的费用是2.5%-2.7%之间。


  这笔费用分担比例,也需要根据当地的行情来确定,行情好的城市一般购房者承当的更多,北京这边很多中介给业主报的是“到手价”,这种情况下,中介费往往由购房者全额承当。


  第七笔、首笔月供

  买二手房就是买现房,贷款下来很快,首次还款会很快到来,这笔钱你要准备好。


  第八笔、物业费

  物业交割完毕后,你一般需要补齐一年的物业费。


  第九笔、装修费

  装修费可多可少,需要你自己决定,不过正常情况下,刚需装一套房子也得10-30万左右。


  第十笔、一些小额费用

  从实际操作来看,这些费用的名称不确定,但大致如下:


  权属登记费、交易手续费、印花税、贷款抵押登记费、合同公证费、评估费(办贷款需要)。这些费用加在一块,应该不到万元。


  以上费用,你都准备好了么?


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精华

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发表于 2017-2-13 17:56 | 显示全部楼层
干脆点,买个新房算了
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